Нерухомість і транзакційний ризик — забезпечення абсолютної дійсності угоди саме в момент перевірки права власності. Ми надаємо стратегічні консультації з нерухомості для покупців, продавців, орендодавців, орендарів та інституційних інвесторів у Румунії та Україні, охоплюючи комплексну перевірку права власності, надійні попередні договори, комерційну оренду, подання до реєстру нерухомості та стратегії врегулювання спорів на доконтрактних стадіях. Формальне підписання договорів купівлі-продажу та активне судове представництво координуються через перевірених партнерів-нотаріусів, тоді як уся базова операційна координація, підготовка документів та інжиніринг ризиків здійснюються безпосередньо нашою командою.
Більшість ризиків у сфері нерухомості мають фундаментально структурний характер — вони закладені не у фізичному активі, а в його правовому титулі та історії. Вони криються в неврегульованих спадкових претензіях десятирічної давності, у співвласниках, які не надали згоди, у будівельних дозволах, виданих з порушеннями, або в комерційних договорах оренди із завуальованими клаузулами, що непомітно перекладають повну відповідальність за технічне обслуговування на орендаря. Наша практика проводить ретельну транзакційну due diligence для виявлення цих ризиків до підписання угоди, розробляє договори, що стратегічно розподіляють ризики, та веде складні спори у випадках, коли попередні договори були підписані без належного аналізу зобов'язань.
Ретельний аудит повного ланцюга права власності в реєстрах нерухомості (Cartea Funciară у Румунії, Державний реєстр речових прав в Україні). Ми відстежуємо історію права власності, обтяження, іпотеки, сервітути, незакінчені судові провадження та звіряємо кадастрові дані з фактичними характеристиками об'єкта. Це включає вичерпну перевірку повноважень продавця — зокрема для активів, пов'язаних з неврегульованими спадщинами, шлюбними майновими режимами або корпоративними структурами власності. Це критичний звіт про ризики, покликаний захистити ваш капітал до будь-якого авансового платежу — а не після.
Хоча фінальний договір купівлі-продажу формально укладається перед нотаріусом і в Румунії, і в Україні відповідно до законодавчих вимог, реальний комерційний результат забезпечується на більш ранньому етапі. Ми розробляємо та узгоджуємо обов'язковий попередній договір (antecontract), закладаючи в нього суворі відкладальні умови, механізми втрати завдатку, заяви та гарантії продавця, а також засоби правового захисту на випадок невиконання зобов'язань. Наша команда безпосередньо контролює етап підготовки документів і перевіряє фінальний проєкт нотаріального акту до його підписання.
Розробка та перебудова договорів оренди для преміальних житлових, комерційних, торговельних та промислових об'єктів відповідно до Цивільних кодексів Румунії та України. Ми замінюємо типові шаблони повноцінними договорами, що охоплюють формули індексації, чіткий розподіл обов'язків з утримання та ремонту, права суборенди, штрафи за дострокове розірвання, механізми захисту застави та амортизацію витрат орендаря на облаштування. Для орендарів ми активно усуваємо клаузули, розроблені орендодавцями для перекладення структурних зобов'язань на ваш бізнес.
Опрацювання складної кадастрової документації, первинна реєстрація незареєстрованих об'єктів, виправлення помилкових реєстраційних записів, зняття прострочених обтяжень, управління поділом або об'єднанням земельних ділянок. Ми спеціалізуємося на вирішенні спадкових випадків, коли земельні записи десятиліттями не оновлювалися, блокуючи здатність продавця передати чистий титул до синхронізації реєстру з чинним законодавством.
Правовий супровід девелопменту на «зелених» та «коричневих» ділянках: будівельні та дозволи на знесення (autorizație de construire), містобудівні умови та обмеження, дотримання місцевих планів зонування (PUG/PUZ). Ми структуруємо надійні договори з генеральними підрядниками та архітектурними бюро, управляємо формальним прийманням завершених робіт (recepție) та забезпечуємо остаточну реєстрацію нових об'єктів у реєстрі нерухомості.
Втручання на критичній доліквідаційній стадії, коли спори щодо нерухомості найефективніше вирішуються. Ми врегульовуємо дефекти права власності, виявлені під час due diligence, суперечки щодо меж, виконання сервітутів, стягнення орендної плати та угоди, укладені ultra vires (без належних повноважень). Внутрішня стратегія захисту активу, претензійні листи та позиціонування для мирного врегулювання здійснюються безпосередньо нами; обов'язкове судове представництво (позови про витребування майна, виселення, скасування права власності) безперешкодно координується через наших перевірених партнерів-судових юристів.
Подолання специфічних законодавчих бар'єрів для нерезидентів та іноземних юридичних осіб. Це включає управління обмеженнями щодо права власності на землю для не-громадян ЄС у Румунії через стратегічний інжиніринг спеціальних цільових компаній (SPV), подолання мораторіїв на сільськогосподарські землі в Україні, а також забезпечення повного дотримання транскордонних банківських протоколів і валютного контролю у сфері протидії відмиванню коштів (AML).
Управління нерухомістю як корпоративним активом. Ми структуруємо внесення майна до статутного капіталу, здійснюємо передачу активів між пов'язаними корпоративними структурами та використовуємо нерухомість як заставу для інституційного фінансування. Кожна угода проєктується з урахуванням оптимізації податкового навантаження — з балансуванням наслідків з ПДВ, податків на передачу та податку на приріст капіталу у повній відповідності з нашою корпоративною практикою.
Наведена нижче хронологія окреслює стандартний алгоритм комерційної або житлової угоди з нерухомістю. Переговори щодо оренди відбуваються значно динамічніше (дні, а не тижні), тоді як девелопмент, кадастрова реструктуризація та судові спори потребують місяців системної роботи. У будь-якому сценарії основний ризик і вузьке місце угоди рідко пов'язані з розкладом нотаріуса. Реальна проблема полягає в критичних дефектах права власності, що залишилися непоміченими до сплати безповоротного авансу.
Одногодинна платна консультація, доступна до підписання будь-якого договору про залучення. Охоплює порівняння структур угоди (пряма купівля проти SPV, завдаток проти відкладальних умов, угода щодо активу проти угоди щодо часток у компанії, яка є власником нерухомості), реалістичні строки для конкретного об'єкта, очевидні вже з наявних документів тривожні сигнали, а також відповіді на конкретні запитання, які клієнт вже опрацював. Записується окремо від проєктного гонорару.
КОНСУЛЬТАЦІЙНЕ РЕЗЮМЕ · 60 ХВИЛИН · ОПЛАЧУЄТЬСЯВичерпна перевірка ланцюга права власності в реєстрах нерухомості. Аналізуємо історію права власності, приховані обтяження, іпотеки, сервітути та незакінчені судові провадження, а також перевіряємо повноваження продавця (спадщини, корпоративні обмеження, шлюбні майнові режими). Результат: лаконічний юридичний меморандум з однозначною рекомендацією: продовжити угоду, переглянути умови або повністю відмовитися від активу.
МЕМОРАНДУМ ПРО ПРАВО ВЛАСНОСТІ · ПЕРЕЛІК РИЗИКІВВбудовуємо відкладальні умови на основі ризиків, виявлених під час аудиту, формулюємо надійні механізми захисту та повернення завдатку, а також включаємо суворі заяви та гарантії продавця разом із засобами правового захисту на випадок невиконання зобов'язань. Ведемо переговори безпосередньо з контрагентом або його юридичним радником, забезпечуючи отримання вами повністю узгодженого документа, а не матеріалів для самостійного опрацювання.
ПІДПИСАНИЙ ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР · ПЕРЕЛІК УМОВДетальна перевірка фінального проєкту нотаріального акту на предмет абсолютної відповідності укладеному попередньому договору. Це критична контрольна точка, де раніше узгоджені механізми захисту нерідко зникають у стандартних типових формулярах, якщо залишити процес без нагляду. Координуємо закриття угоди, перевіряємо позиціонування коштів і контролюємо проходження транзакції. Угода ніколи не вважається закритою за нотаріальним столом — вона є закритою лише після формальної реєстрації в реєстрі нерухомості.
ЗАРЕЄСТРОВАНИЙ ТИТУЛ · ФАЙЛ ЗАКРИТТЯ УГОДИНаша фінансова політика повністю адаптована до масштабу та специфіки цілей клієнта, забезпечуючи абсолютну прозорість і передбачуваність витрат на кожному етапі співпраці. Для разових цільових завдань — таких як окрема купівля, оренда або виправлення помилки в реєстрі — застосовується система фіксованих гонорарів. Якщо ж клієнту необхідна постійна системна підтримка, що охоплює управління портфелем оренди, роботу над паралельними девелоперськими проєктами або транскордонні інвестиції в обох юрисдикціях, співпраця будується на основі фіксованого щомісячного ретейнера з заздалегідь узгодженим банком годин. Для тих, хто перебуває на стадії стратегічного прийняття рішень — зокрема перед сплатою завдатку або при вирішенні кризових ситуацій у проблемних угодах, — доступний третій формат: експертні погодинні консультації. Принципово важливо, що ми категорично не практикуємо погодинне виставлення рахунків за принципом «відкритого лічильника», завдяки чому наші партнери зберігають суворий контроль над своїм бюджетом і уникають будь-яких фінансових сюрпризів.
Усі гонорари підтверджуються письмово до початку робіт. Нотаріальні збори, витрати на реєстрацію в реєстрі нерухомості, гонорари кадастрових та оціночних експертів і витрати на переклади деталізуються окремо та виставляються виключно за фактичною вартістю — без будь-яких надбавок. Гонорар за платну консультацію вираховується з проєктного гонорару, якщо залучення розпочинається протягом 30 днів. Ретейнерні залучення можна припинити з повідомленням за 30 днів без штрафу за вихід; невикористані години за останній місяць зараховуються як кредит, а не втрачаються.
Запитати про вартістьСтандартні пакети з оформлення нерухомості існують тому, що вони працюють для середньостатистичних випадків — зареєстрована квартира з чистим правом власності, один продавець із повними повноваженнями та покупець, який розраховується готівкою. Більшість справ, з якими ми працюємо, такими не є. Це успадковані об'єкти, де один зі спадкоємців так і не поставив підпис; будівлі, добудовані без дозволу двадцять років тому; договори оренди, складені бухгалтером орендодавця; або іноземні покупці, які долають обмеження права власності через SPV. Стандартний пакет на це не розрахований.
Що це за об'єкт, яка планується угода, які документи вже є на руках і що вже узгоджено з іншою стороною? Одногодинна платна консультація охоплює саме це — порівняння структур угоди, опрацювання проблеми з правом власності або розуміння дефектної старої угоди перед прийняттям рішення щодо подальших дій, — а гонорар вираховується з вартості проєкту, якщо залучення відбувається.
Фінансова модель і обсяг результатів фіксуються письмово до початку будь-яких підготовчих робіт або подань. Залежно від характеру активу та портфеля ми застосовуємо фіксовані гонорари для разових угод, щомісячні ретейнери для системного управління портфелем або індивідуальні гібридні моделі. Витрати третіх сторін, включаючи нотаріальні збори, реєстраційні внески, гонорари кадастрових експертів і вартість сертифікованих перекладів, деталізуються окремо та виставляються виключно за фактичною вартістю без жодних внутрішніх надбавок.
Для дотримання критичних строків ми виконуємо етапи проєкту паралельно, а не послідовно: due diligence права власності, реструктуризація договорів, реєстраційні подання та координація з нотаріусом ведуться одночасно. Наша взаємодія з органами місцевого самоврядування, державними архівами та технічними фахівцями спирається на глибоке практичне розуміння адміністративних механізмів в Україні та Румунії. Оновлення щодо контрольних точок надаються проактивно на кожному етапі, а ви зберігаєте прямий, без посередників, доступ до провідного юриста, який веде вашу справу.
Передача зареєстрованого правовстановлюючого документа або повністю підписаного договору оренди супроводжується структурованим календарем дотримання вимог після закриття угоди. Він відображає обов'язкові невідкладні зобов'язання, включаючи реєстрацію в органах місцевого оподаткування (DITL), зобов'язання щодо фіскальної звітності (ANAF), проходження AML-перевірки в банку для переказу коштів та переоформлення комунальних послуг. Проблемні угоди: якщо під час нашого аудиту виявляються критичні дефекти права власності або структурні недоліки, ми надаємо однозначну оцінку на основі даних з детальним описом конкретних правових ризиків і строків, що дозволяє прийняти обґрунтоване стратегічне рішення — продовжити угоду або відмовитися від неї.
Напишіть коротко про суть вашої справи — об'єкт нерухомості, заплановану угоду та будь-які строки, вже узгоджені з іншою стороною. Я відповідаю протягом 24 годин у робочі дні — консультації призначаються електронною поштою для збереження конфіденційності первинного звернення.